特别全面的物业纠纷答辩状

白伟伟律师收集

答辩状

答辩人：xxx，身份证号码：

地址：xxxx 联系电话：

被答辩人：鸿威物业管理有限公司，法定代表人∶李某

地址：xxxx ，联系电话∶

1、被答辩人恶意改建、毁损公共设置、小区环境遭严重破坏，致使业主物业贬值，应承担赔偿责任。

答辩人自2007年以较高的价格购买当时环境一流的东方丽景排屋，主要是看中小区配套设施游泳池碧波粼粼，高大尚会馆、健身娱乐设置齐全，几处人工湖水清彻见底，漁虾水中嘻戏，环境优美。

但是，小区的环境因被答辩人谋求私利，屡屡遭恶意破坏，损毁。被答辩人为谋取本不属于他们的租金，在业主们完全不知情的情况下毁坏游泳池，关闭会馆，圈起来招商，改成污染环境的饭店出租获利，完全不考虑在小区正中心开设餐馆，自由进出的车辆、消费者会给小区带来多大安全隐患、环境污染！

整个小区曾经引以为傲的环境、配套设置在被答辩人的蓄意毁坏下，到处断臂残垣，脏乱不堪！几个人工湖无人打理变成死水坑，恶心的浮游植物长满湖面、苍蝇、蚊子成群，毗邻业主住所的人工湖彻底变成一滩臭水，污水......

断壁残垣、拆除建筑垃圾断砖碎瓦到处都是，如遭洗劫，混乱情形已长达几年，业主屡屡投诉，被答辩人依旧我行我素，丝毫不考虑业主合法权益不断被其践踏。《民法典》第五百七十七条：【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被答辩人恶意损毁小区曾引以为荣的公共设置，导致小区环境总体降档，配套实施一言难尽，业主房产因小区环境脏乱、残破遭严重贬值，以至于东方丽景排屋别墅的价值远低于相邻的江南新城排屋，同等面积排屋别墅，答辩人房屋竟然比江南新城紫荆阁市场评估价低150万元，被答辩人应当及时补救并承担赔偿责任，答辩人原在实际损失的情况下，仅要求被答辩人承担70万损失补偿。

2、被答辩人未完全履行《物业服务合同》约定之义务，服务存在严重问题，应依法减少物业费。

答辩人2007年迁入东方丽景小区居住至今，此前也发生过由于小区物业管理不到给我们正常生活带来的困扰，但我们没有拖欠一次物业费。2021年物业新换了经理，管理更混乱。经理本人及物业工作人员在业主反映问题时，态度极其恶劣。被答辩人物业经理极具官威，业主到物业沟通，根本见跟不到经理本人，只能通过电话才能聆听这位经理咆哮的声音！

物业根本不考虑业主的正当服务要求，不解决问题业主只能寻求其他渠道维权。2021年答辩人一家通过民生热线维权，得到政府部门权威答复后，与物业沟通，结果遭被答辩人疯狂的言语暴力，答辩人到物业为解决问题，不为吵架，业主每年缴费2772元，换来的就是这样的服务？！答辩人小女儿被物业程某吵得回家后一个星期都要吃安眠药才能睡觉，不吃药耳边就是程姓男咆哮的声音！

2007年买房时看中的是小区有游泳池、给业主娱乐休闲的会馆，入住后才发现上当了！游泳池按法律规定属于全体业主，但业主也是要买票的，物业收取月卡费300元。答辩人住所离会馆进，每年暑假，小区杂乱，外来游泳人员非常多，吵的没法午睡，晚上要到10点后才渐渐安静，车位时常被占，和物业反映一点用都没有，照常每年夏天开放，业务收钱，泳池收费物业从来没有依法扣除合理管理费用后，返还给业主。

而会馆最近10年都是关闭状态，业主根本无法使用，被答辩人乱作为和不作为导致服务存在严重问题，已经不是“服务瑕疵”所能界定，被答辩人给业主造成损失，依法，不是应当减少支付物业费和适当赔付业主损失么？

3、根据民生热线的答复，被答辩人有义务退还不合理收费。

2021年11月初答辩人通过民生热线反映小区收停车费的不合理问题，寻求解决方式；民生热线通过微信平台回复小区收费是不合理的，通知我们去物业退费，但是，答辩人前往物业办公室，物业工作人员程某（具体名字不详）态度就像土匪，和他们经理一样大呼小叫，谎称不知道民生热线的退费通知，就是不退费！

民生热线为政务公开官方渠道，其回复具有合法性、权威性，答辩人反复和民生热线确认，有关退费的答复被答辩人已经知晓。

四、业委会屡次与被答辩人就物业服务存在严重问题沟通无果，以上几点限期改正！恢复原状，己观后效，再决定缴纳物业费。

业委会《关于终止物业服务合同的函》载，被答辩人存在严重违规违约行为：1、被答辩人未按《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、合同等相关规定，按时向业主公布账目，接受业委会监督审核，并将结余款项还于广大业主，至今未果。

2、小区的共用设施设备发生故障（损坏），被答辩人未及时解决处理。地下车库的道闸坏了一年多，拖延近两年才修好；地下车库入口通道上方的玻璃碎裂，业主发现后报告物业，也是拖延几个月才换好；小区的多路监控系统长期处于不正常（黑屏）状态，在业委会的强烈质疑下才解决。

3、酬金制下，该项费用依据《物业服务收费管理办法》第十一条规定是从物业服务资金（业主交纳的物业费）列支。被答辩人应及时提出解决方案，报告业委会后尽快处理即可，但被答辩人一直以要向集团公司报告、审批，走漫长的流程拖延履行义务，没有任何合法依据。

4、小区的会所及物业用房等，是小区的公共配套设施，广大业主享有所有权或使用权。《物业管理条例》第二十七、三十七、四十九条明确规定建设单位、物业服务企业不得擅自处分。不得改变用途。如业主依法确需改变，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业物业服务企业确需改变，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。被答辩人在未告知业委会的前提下，擅自将63栋的物业用房改建成供鸿维地产使用的食堂，擅自做主让鸿维地产改建会所，造成为广大业主提供健身、运动、娱乐等服务的会所及游泳池至今无法使用，会所大门还被其上了锁。

5、高层管道爆裂造成的停水问题，从房屋交付时就出现，原本是房屋建设质量问题，做为物业公司，理应依据《物业管理条例》第三十一条，要求鸿维地产及时彻底解决。由于被答辩人的不作为，造成此隐患至今没有得到彻底解决。

6、《民法典》第九百四十三条、《安徽省物业管理条例》第六十一条第三款明确规定∶物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式及时向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，并在物业管理区域内显著位置进行公示。合同第四章第二条第二点约定被答辩人应及时向业委会通报物业服务的重大事项，对业委会提出的建议和意见，及时答复、采纳、改正等。而被答辩人更换物业负责人、取消停车优惠项目等，均未告知业委会，业委会得知后发函（口头）要求被答辩人按规改正，完善程序，你公司置若罔闻、我行我素。

7、合同第二章列明了物业服务内容和标准∶管理人员每日巡查二次，发现问题及时处理;小区路面每日清扫一次，卫生无死角;单元楼道、扶手、栏杆每日清扫一次;车辆停放规范有序，定时巡视管理车库、泊位，对乱停车辆及时有效处理;外来人员进入小区要详细询问了解，阻止小商小贩随意进入小区等等。你公司若能认真履行合同，这些物业服务最日常的基本工作，还有路灯几天不亮、路面破烂不堪、玻璃顶碎裂、湖面有垃圾等等，不会总是由业主发现、不断提出，被答辩人还久拖不决。

对此，依照相关法律法规及合同约定，要求被答辩人将所有年度的物业服务资金结余款转入业委会指定账户，要求鸿维地产将会所恢复原样并交付给业主使用。（《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。）

综上，被答辩人不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，且存在为谋取私利，恶意损毁小区公共设置，改变部分公共建筑主体构造、用途，使整个建筑存在安全隐患。而且更加严重的是，被答辩人的侵权行为，导致小区总体环境遭毁损，严重影响了原告的正常生活，同时造成业主的物业价值严重贬值。在业主们多次要求被答辩人采取妥善措施解决以上问题的情形下，被答辩人态度嚣张，拒绝履行自己应当负担的义务。

答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。

因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。

因此，请求法院驳回原告诉讼请求，并退还违法收取的停车费xxx元，依法减少答辩人物业费用，并赔偿因毁损小区公共设置及环境，对答辩人物业造成的贬值损失70万元。

此致

______区人民法院

答辩人：______________

______年_____月_____日